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SARH TPE / PME : Réflexes de négociation du loyer aux différentes étapes du bail commercial et solutions d'accompagnement

Depuis la création de notre service en 2020, nous avons traité à plusieurs reprises des baux commerciaux lors de nos sessions d’information. En pleine crise sanitaire, les locataires de baux commerciaux avaient des difficultés à payer leurs charges fixes, des relations tendues avec leurs bailleurs et nous avions organisé  des sessions de présentation de la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux de Paris et des échanges avec son Président et un membre, représentant des locataires. 

Aujourd'hui, c’est la première session où nous abordons le sujet des baux commerciaux sous l’angle de la négociation du loyer et je remercie Maître Stéphane INGOLD, avocat associé du cabinet Gouache, spécialisé dans la distribution d'avoir accepté de nous présenter les réflexes à acquérir pour négocier son loyer aux moments de la rédaction du bail et de son renouvellement notamment ainsi que les solutions d’accompagnement qui s’offrent à vous. 

 

Maître Stéphane INGOLD, avocat associé du cabinet Gouache 

 

Notions clés  

Les valeurs locatives 

  • La valeur locative de l'administration fiscale est celle qui aide à déterminer la taxe foncière
  • La valeur locative du marché est celle des agences immobilières, accessible à tous. C'est la rémunération du capital du bailleur, celle qui résulte de l'offre et de la demande
  • La valeur locative du Code du Commerce est celle des experts judiciaires et peu accessible 

La valeur locative du Code de Commerce 

  • 5 critères indiqués dans le bail commercial : les caractéristiques du local, l'activité autorisée dans le bail (la destination), les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix pratiqués dans le voisinage  
    • A retenir : les bailleurs préfèrent vous imposer une activité limitée car si vous souhaitez l'étendre, le bailleur vous dira qu'il faudra payer et essaiera d'augmenter votre loyer. Quand vous négociez votre bail, essayer d'obtenir une activité très large pour anticiper l'évolution de votre concept ou les nouvelles demandes de votre clientèle afin de vous éviter d'avoir à renégocier avec votre bailleur qui tentera d'obtenir une contrepartie financière si vous lui demander de déspécialiser la clause de destination
  • La valeur locative du Code de Commerce est la valeur à laquelle doit correspondre votre loyer = votre loyer doit correspondre à la valeur locative du Code de Commerce.  
  • Les juges des loyers font appel à des experts spécialisés qui ont pour mission de déterminer la valeur locative du Code de commerce. 

Le cabinet a un partenariat avec un expert judiciaire qui met gracieusement à disposition des données et consulter notamment la valeur locative d'une boutique.

Réflexes pour négocier le loyer lors de la rédaction du bail

Le loyer est libre

  • Il doit être déterminé, déterminable mais libre donc fruit de la négociation des parties
  • Il peut être variable en fonction du chiffre d'affaires
  • Il peut être fixe si les deux parties le souhaitent et la plupart des bailleurs préfèrent un loyer fixe  
  • Il peut être par paliers donc il y a la possibilité de négocier des loyers progressifs, par paliers
  • Il peut être à double composante avec une part fixe et une part variable

Le loyer peut être appelé mensuellement ou trimestriellement

  • La loi ne fixe pas la périodicité. Il n'y a pas de règle. Cela se négocie. 

Le loyer va évoluer au cours de la vie du bail = l'indexation

  • L'indexation est une clause financière qui permet au bailleur de faire varier le loyer en fonction des indices
  • Elle est pratiquée tous les ans mais la clause d'indexation se négocie et le fruit de la négociation contractuelle et vous pouvez la refuser
  • Si dans votre bail, vous avez une clause d'échelle mobile, votre loyer peut être indexé automatiquement, de plein droit et en général tous les ans, à la date anniversaire du bail mais là encore, cela se négocie  
    • Vous pouvez dire : je ne veux pas de clause d'indexation ou je peux qu'elle soit mise en place tous les 2 ou 3 ans ou encore que l'indexation ne soit pas appliquée selon certains indices ou qu'elle soit encadrée à la hausse ou à la baisse (= clause d'indexation tunnel car il y a un plancher et un plafond)
    • Focus : clause d'indexation tunnel : avec le plafond, cela évite des hausses de loyer excessives
    • Au moment du renouvellement du bail : demander au bailleur de plafonner son indexation, de l'enfermer dans une clause d'indexation tunnel qui évite d'avoir une hausse excessive de loyer   
  • A ne pas confondre avec la révision des loyers
  • A ne pas confondre avec l'actualisation des loyers pour les baux en l'état futur

Réflexes pour négocier le loyer lors de la vie du bail

La révision triennale du loyer

  • Elle n'est pas contractuelle. Elle est légale, dans le Code de Commerce
  • La plupart du temps, vous ne la connaissez pas car elle ne figure pas dans votre contrat. Les rédacteurs n'en parlent pas car elle est dans la loi et ils indiquent dans le contrat, les seules clauses qui doivent l'être
  • La révision du loyer vous permet d'obtenir une baisse de votre loyer au cours de la vie du bail
  • La révision triennale = vous pouvez demander une baisse de votre loyer au bout de 3 ans
  • Si votre loyer a 3 ans d'existence et si la valeur locative a baissé, vous allez pouvoir obtenir une baisse en apportant la preuve d'une modification des facteurs locaux de commercialité
    • Pour ceux qui estiment que leur loyer est exorbitant parce qu'il ne correspond pas à la valeur locative, il y a la possibilité d'effectuer une demande de révision à leur bailleur pour demander une baisse de loyer conformément à la valeur locative du Code du Commerce
    • Le dialogue s'engage sur l'existence ou pas de modifications matérielles, par exemple, des travaux réalisés dans la commune, des locaux vacants à proximité ce qui n'est pas bon signe et qui deviennent une preuve de ce que la valeur locative a évolué 

 La révision du loyer qui a augmenté de plus de 25 % par rapport aux indices d'indexation

  • L'augmentation de 25 % par rapport à la dernière fixation du loyer, c'est-à-dire la dernière fois que le bailleur et preneur ont fixé dans un contrat, le montant du loyer, c'est-à-dire soit le bail initial ou le renouvellement du bail quand les 2 parties se sont mises autour de la table pour le faire
  • Vous avez le droit de faire fixer le loyer à la baisse, c'est-à-dire de le fixer à hauteur de la valeur locative 

Réflexes pour négocier le loyer lors du renouvellement du bail

  • Le droit au renouvellement est d'ordre public
  • Vous êtes locataire d'un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux : vous avez le droit au renouvellement de votre bail
  • Le droit au renouvellement fonctionne si vous êtes dans un immeuble et que vous exploitez un fonds de commerce. Si, à la date du renouvellement, vous n'exploitez plus, vous perdez le droit au renouvellement et il faut être immatriculé au registre des sociétés
  • Si le bailleur décidait de vous expulser, il serait tenu de vous indemniser en tenant compte de la valeur de votre fonds de commerce, de réparer votre préjudice. C'est l'indemnité d'éviction  
  • Le renouvellement est provoqué soit par une demande délivrée par le preneur soit par un congé délivré par le bailleur
    • Si le bailleur vous délivre un congé avec offre de renouvellement mais demande de nouvelles clauses et conditions du bail, c'est qu'il vous demande de quitter les locaux
    • Un congé avec offre de renouvellement, c'est toujours aux mêmes clauses et conditions
    • Une demande de renouvellement délivrée par un preneur, c'est toujours aux mêmes clauses et conditions sauf le loyer
  • Votre droit au renouvellement est acquis, votre bail se renouvelle aux mêmes clauses et conditions sauf le loyer et le législateur vous offre la possibilité d'obtenir une baisse de votre loyer si la valeur locative a baissé   
  • Concernant le renouvellement, il faut avoir à l'esprit la question du plafonnement
    • Le plafonnement est un mécanisme mis en place par le législateur lorsque la valeur locative augmente significativement = lors du renouvellement du bail, le loyer ne peut pas être fixé à la valeur locative supérieure au plafond sauf si le bailleur parvient à apporter la preuve de certaines conditions   
    • Le plafonnement protège les locataires. Quand on bénéficie d'un bail 3, 6, 9 ans, vous avez droit à ce mécanisme mais beaucoup de bailleurs vont essayer de vous faire échapper au plafonnement en mettant en place des baux qui ont une durée supérieure à 9 ans. De façon générale, refusez les baux supérieurs à 9 ans car ils permettent de contourner le mécanisme du plafonnement. Si un bailleur vous impose un bail supérieur à 9 ans, demandez qu'il écrive que vous souhaitez bénéficier du plafonnement.
    • En ce moment, les valeurs locatives sont plutôt baissières
  • Points de vigilance :
    • Pour les baux par tacite reconduction, si votre bail est supérieur à 12 ans, cela offre la possibilité à votre bailleur d'effectuer un déplafonnement automatique
      • Il est toujours préférable d'effectuer une demande de renouvellement avant les 12 ans, sinon le bailleur pourrait vous imposer une augmentation du loyer si la valeur locative est supérieure au plafond
    • Si vous ne trouvez pas d'accord amiable avec votre bailleur, vous disposez d'un délai de 2 ans pour faire fixer par un juge pour obtenir la baisse du montant du loyer du bail renouvelé  
    • L'exercice du droit d'option : le droit offert au locataire de refuser le renouvellement du bail parce qu'il considère que le montant du loyer exigé par le bailleur ne lui permet pas de poursuivre son activité. Il peut être exercé dans un délai d'un mois suivant la décision de justice sur le montant du loyer du bail en renouvellement. Si vous exercez le droit d'option, vous avez l'obligation de partir. Le droit d'option ne donne pas droit à une indemnité d'éviction car c'est vous qui prenez l'initiative de partir.  

Solutions d'accompagnement

  • Un cabinet d'avocats : la matière est technique et un avocat vous aidera à sécuriser, optimiser vos coûts. Le cabinet Gouache ne va devant le juge des loyers que lorsque le gain escompté pour le locataire est supérieur à ce que coûte la procédure.
  • La médiation : il est très compliqué d'obtenir rapidement une décision de justice. La médiation est un mode alternatif à la résolution des litiges et se développe beaucoup. Depuis juillet 2024, le juge des loyers commerciaux peut, à la demande des parties, mettre en place une médiation. La médiation est mise en place devant le juge
  • La Commission départementale de conciliation des baux commerciaux : elle permet de trouver une solution avant la saisine du juge et d'éviter la procédure judiciaire. Pour trouver une solution sur le montant de votre loyer, des charges locatives, des travaux, vous pouvez saisir la Commission. Elle rend un avis qui ne lie pas les parties mais c'est le lieu pour échanger avec le bailleur et l'avis permet de trouver une solution

A retenir 

  • La valeur locative du Code de Commerce est la valeur de référence de votre loyer. Votre loyer doit correspondre à la valeur locative du Code du commerce
  • La valeur locative du Code du Commerce n'est pas celle du marché et est toujours inférieure à celle du marché
  • Grâce au législateur, vous bénéficiez de la valeur locative du Code du Commerce qui est minorée
  • Pour obtenir la valeur locative du Code de Commerce : Le testeur des loyers commerciaux : https://www.gouache.fr/outils/testeur-de-loyer/  
  • Par exemple : les enseignes nationales qui ont des 100aines de boutiques sondent régulièrement la valeur locative de leurs emplacements et dès qu'elles voient que la valeur locative du Code de commerce est inférieure au loyer qu'elles paient, elles adressent une demande de révision ou une demande de renouvellement pour obtenir une baisse de leur loyer     
  • Votre droit au renouvellement du bail est acquis, votre bail se renouvelle aux mêmes clauses et conditions sauf le loyer et le législateur vous offre la possibilité d'obtenir une baisse de votre loyer si la valeur locative a baissé
  • Ne pas confondre révision et indexation. Parfois, les administrateurs de biens n'utilisent pas le bon terme
  • En perspective : le projet de loi sur la simplification de la vie économique : mensualisation du loyer, dépôt de garantie plafonné à un trimestre de loyer, obligation de restitution du dépôt de garantie dans un délai de 3 mois à compter du départ du locataire et de la remise des clés. Ces dispositions seraient d'ordre public.
    • Même si le projet de loi n'est pas encore voté, n'hésitez pas à mentionner ces dispositions dans la négociation avec votre bailleur, que vous soyez en situation de signer le bail ou de le renouveler.   
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