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SARH TPE / PME : Médiation des entreprises et difficultés de paiement des baux commerciaux : quels recours ?

Service d'appui RH aux TPE PME

Les entreprises qui rencontrent des difficultés dans leurs relations contractuelles ou des difficultés à se faire payer, peuvent saisir la Médiation des entreprises.  

Par ailleurs, le loyer est une lourde charge pour les entreprises parisiennes. Dans le cadre de la crise sanitaire COVID-19, un crédit d’impôt a été mis en place pour les propriétaires pour le mois de novembre 2020 et le Fonds national de Solidarité a été réévalué pour permettre aux entreprises de payer notamment cette charge. En juin 2020, une charte de bonnes pratiques avait été signée entre toutes les fédérations de bailleurs et les fédérations de commerçants pour permettre aux commerçants et aux bailleurs de se référer à un accord cadre commun pour leurs discussions de gré à gré sur les reports et les franchises de loyer. En juillet 2020, le ministre de l'Economie, des Finances et de la Relance confie à la Médiation des entreprises et aux Commissions départementales de conciliation des baux commerciaux, une mission supplémentaire spécifique concernant les difficultés de paiement des baux commerciaux (Circulaire du 22 juillet 2020 relative à la conciliation portant sur les paiements de loyers professionnels et commerciaux).

Les entreprises parisiennes qui éprouvent des difficultés à payer leur loyer et ne savent pas comment aborder ce sujet avec leur bailleur pour négocier et trouver un compromis peuvent donc saisir :

  • la Médiation des entreprises
  • ou la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux de Paris.

Les enjeux de la session d'information, organisée par le Service d'appui RH aux TPE PME de l'EPEC, en partenariat avec la Médiation des entreprises du ministère de l'Economie, des Finances et de la Relance et la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux de Paris de la Préfecture de Région d'Île-de-France, sont les suivants : 

  • Que les entreprises puissent savoir dans quels cas saisir la Médiation des entreprises ou la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux et comment s'y prendre concrètement.
  • Si le recours à ces instances peut permettre d’éviter de porter un litige devant les tribunaux, la session d’information doit permettre aux entreprises d’éviter d'y recourir en apprenant comment créer les conditions d’un dialogue constructif avec son bailleur.   

Médiateur des entreprises Marie MASFAYON, médiatrice régionale Île-de-France, rappelle que la Médiation des entreprises est un dispositif public, ouvert à toute entreprise et qui repose sur des principes de confidentialité de gratuité et de rapidité.

Ses objectifs : 

  • Restaurer la confiance
  • Ré-humaniser les relations entre clients et fournisseurs
  • Inciter les entreprises à assurer leur indépendance stratégique
  • Renforcer la responsabilité des leaders de filière

Ses actions :

  • de court terme : la réparation, soit une fonction de médiation afin d'aider des entreprises en conflit à trouver une solution adaptée
  • dans la durée : un rôle d'animation visant à améliorer dans la durée, les relations clients / fournisseurs en transformant les pratiques.  

Le médiateur :

  • n'est pas un juge, un arbitre, un conciliateur, un expert ou un "sauveur"
  • est un facilitateur, formé, neutre, impartial, indépendant

ll peut être saisi dans tout différend lié à l'exécution d'un contrat de droit privé, y compris tacite ou lié à une commande publique

  • Clauses contractuelles déséquilibrées
  • Modification unilatérale ou brutale de contrat
  • Non-respect d'un accord verbal
  • Conditions de paiement non respectées
  • Services ou marchandises non conformes...    

Saisir la médiation :  

  • Dépôt du dossier en ligne : https://www.mieist.finances.gouv.fr

Déroulement du processus :

  • Dans les 7 jours, le médiateur prend contact avec l'entreprise saisissante
  • Le dossier est qualifié 
  • Un schéma d'action est défini (convaincre l'autre partie d'accepter le principe de la médiation par exemple)  
  • Après acceptation de la procédure de médiation, le médiateur convoque les parties à une première réunion de médiation. 

Le médiateur contribue à ce que les entreprises trouvent elles-mêmes, une solution négociée, satisfaisante, réaliste et pérenne.     

Médiateur des entreprises Isabelle LORIN DE REURE, médiatrice nationale déléguée, spécialisée depuis le début de la crise sanitaire COVID-19, sur les baux commerciaux.  

Les médiations sont confidentielles mais nous allons vous donner le fil rouge de ce qui est possible en négociation, entre un commerçant et un bailleur. 

Au début de la crise sanitaire, nous avons constaté qu'il n'y avait pas de réponse juridique évidente à cette problématique et pas de réponse législative car le droit au bail comme le droit de propriété sont des droits fondamentaux et toute ingérence aurait été de nature anti-constitutionnelle. Compte tenu du volume de sollicitations reçues par la médiation de la part de commerçants mais aussi de bailleurs, la seule manière de faire une entorse à ces principes, était la négociation de droit privé. Nous avons travaillé collectivement pour rédiger une Charte de bonnes pratiques qui a été mise en place en juin 2020, l'idée étant de partager la peine entre le commerçant et le bailleur. Nous avons souhaité élargir les compétences des commissions départementales de conciliation des baux commerciaux qui sont paritaires et se composent de représentants des bailleurs et de représentants des locataires. On voyait très bien qu'il y aurait des difficultés avec les bailleurs particuliers. 

Depuis octobre 2020, la Médiation des entreprises ne traite que des médiations entre entreprises et non de la médiation entre un commerçant et un bailleur particulier.

Comment aborder son bailleur ? 

  • Un commerçant et son bailleur sont des partenaires. 
  • On n'aborde pas un bailleur institutionnel comme un bailleur particulier. Il est très important de connaître votre bailleur et ses contraintes. Pour entamer un dialogue avec un bailleur dans l'objectif qu'il vous accorde soit un délai de paiement, soit une franchise de loyer, il est très important de vous soyez en confiance. 
  • Il y a eu une évolution de la façon d'aborder son bailleur : au début de la crise sanitaire COVID-19, tout le monde était inquiet et aujourd'hui, les bailleurs sont parfois également en difficulté. Le bailleur va chercher à savoir si son business plan est viable, si vous êtes capable de surmonter la crise, si vous avez obtenu des aides. Il peut accepter de faire un geste s'il comprend jusqu'où cela le mène. S'il est prêt à octroyer un délai à 12 mois, il ne le fera que s'il a la certitude que le paiement sera possible à cet horizon. La négociation s'est professionnalisée, c'est-à-dire qu'elle est basée sur de la négociation entre deux acteurs économiques (le commerçant et le bailleur).
  • Si vous êtes un mauvais payeur, toujours en retard pour payer vos loyers et que vous demandez des abandons à votre propriétaire, il vous dira : non.
  • A contrario, si vous êtes un locataire régulier, qu'il y a entre vous, un rapport de confiance, la médiation peut vous aider à trouver les bases d'un accord. Et dans 70 % de ce cas de figure, l'on trouve des solutions satisfaisantes.  

Jo-Michel DAHAN, médiateur national délégué, rappelle comment le travail du médiateur a dû s'adapter au contexte de la crise sanitaire COVID-19 et ses effets sur le travail de médiation. 

Avec la crise sanitaire, nous avons dû adapter notre façon d'intervenir car nous ne pouvions plus faire de réunions physiques. Dans la médiation, il y a un rapport humain et un travail psychologique, des relations à tisser et le faire à distance, ce n'est pas la même chose que de réunir les personnes dans les locaux de la médiation, pour avancer. 

Comment restaurer la confiance entre un commerçant et son bailleur dans un contexte de crispation des relations entre le commerçant et son bailleur ?    

Les premières demandes émanaient de locataires qui demandaient d'obtenir des mois de franchise de loyer sur les "mois COVID-19". Puis, sont venues des demandes émanant de petits bailleurs, des retraités, ayant investi sur un bail ou qui avaient pour locataires, des réseaux d'enseignes de commerces qui avaient arrêté de leur payer brutalement, leur loyer. Enfin, il y a eu des demandes émanant de gros bailleurs institutionnels et des commerçants. La densité des dossiers est devenue forte et aujourd'hui, nous entrons dans une nouvelle phase en raison de la durée de la pandémie et d'un possible reconfinement avec des fermetures administratives.

  • Tisser une relation de confiance entre le locataire et son bailleur, reste, du point de vue de notre travail, identique comme objectif mais le contexte et le climat dans lequel il se déroule, fait que nous devons densifier notre argumentaire pour parvenir à établir cette relation de confiance.
  • Nous devons rappeler au locataire que le bailleur n'est pas une entreprise philanthropique ou riche qui peut absorber toutes les remises de loyer. Alors que l'on atteint une durée d'un de crise sanitaire COVID-19, le sujet est critique également du côté du bailleur.
  • Sur le fond, le caractère important est la transparence entre le bailleur et le locataire. Avec la crise sanitaire, même dans des cas où des commerçants étaient des bons payeurs et avaient des relations correctes avec leur bailleur, la crise a détruit la confiance qu'ils pouvaient avoir l'un vis-à-vis de l'autre parce qu'ils se demandaient où ils allaient et comment cela allait se passer.
  • Classiquement, le médiateur s'efforce de faire parler les parties, de les mettre dans une posture où ils s'expriment de façon authentique.
  • Nous n'avons pu mener les médiations avec les canons habituels de la médiation. Il a fallu que nous fassions en sorte que chacun comprenne l'intérêt de l'autre, se mette à sa place, soit en empathie, comprenne l'intérêt du locataire et l'intérêt du bailleur, l'un par rapport à l'autre mais aussi leur intérêt collectif, pour s'orienter vers un contrat, un partenariat apaisé.

Préfecture de Région Île-de-France Philippe TREMAIN, président de la commission départementale de conciliation des baux commerciaux de Paris, médiateur judiciaire, médiateur de la consommation.

La mission de la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux est de rétablir un dialogue entre le locataire et son bailleur dans le cadre de la révision triennale ou du renouvellement des baux commerciaux. Elle est composée d'un collège des locataires et d'un collège des bailleurs. Une mission supplémentaire lui a été confiée dans le cadre de la crise sanitaire COVID-19. Nous pouvons effectuer des conciliations entre deux entreprises ou entre une entreprise et un bailleur particulier. 

  • En 15 jours ou 3 semaines, il est possible de réunir la Commission pour traiter des dossiers. 
  • Lors de la Commission de conciliation, nous avons 3/4 d'heure pour résoudre le problème. 
  • Nous continuons à travailler en présentiel dans de grandes salles de la Préfecture de Région Île-de-France. 
  • Quand les dossiers sont complets et que les parties sont présentes, le taux de réussite est comparable à celui de la médiation. 
  • Ce qui achoppe, c'est lorsque les parties n'arrivent pas avec un dossier complet (bilans financiers, arrêtés de compte...). Si l'autre partie n'a pas connaissance de ces informations, elle devient réticente et nous ne parvenons pas à la conciliation.
  • Quand l'une des parties est absente, elle envoie un avocat mais parfois il qui n'a pas le pouvoir de décider. Nous demandons alors aux avocats d'appeler leur client et nous nous efforçons de trouver un accord.  
  • La différence avec la médiation est que si l'on n'a pas trouvé d'accord, la Commission donne un avis. Il a été discuté entre les parties et il est très équitable. Cet avis est susceptible d'aller devant une juridiction. Le Tribunal n'est pas obligé de suivre l'avis, mais il semblerait que cela soit le cas.

Du point des entreprises, il y a un choix à faire entre la médiation ou la conciliation. Dans certains cas, l'une peut être plus intéressant que l'autre.  

Comment créer les conditions d'un dialogue constructif avec son bailleur ?

  • Appelez son bailleur. Parfois, les relations étaient bonnes mais dans e contexte actuel, avec la peur de la clause exécutoire, les gens envoient une lettre recommandée pour prendre acte. Il y a une tentation de brandir la menace juridique ce qui ne favorise pas un dialogue constructif. En médiation, j’ai vu des cas où le bailleur disait : mais pourquoi ne m’a t-il pas appelé ?
  • Etre sincère : le bailleur ou le locataire ne doivent pas nous cacher à nous, médiateurs, un certain nombre de points qui peuvent être des incidents oraux qui ont créé une tension. Tant que l’on n’a pas dénoué cette tension, on ne peut avancer. Et notre travail de médiateur peut être de dénouer ces tensions.
  • Une maladresse : au début de la crise sanitaire COVID-19, certains commerçants ont revendiqué des mois de loyers gratuits comme s’il s’agissait d’un droit et cela a hérissé les bailleurs. Ce que l’on a fait, c’est de montrer que cette demande avait une certaine légitimité mais nous avons qu'il ne s'agissait pas d'un droit à revendiquer.   
  • Des conseils : aujourd’hui, à un an de crise sanitaire COVID-19, il faut revenir sur ce qui s’est passé en rappelant que tel argument n’a pas été entendu par exemple. En ayant connaissance du contexte de la relation, la médiation peut retisser des liens. Il est important de tout nous dire, même les choses un peu sensibles et il est important de ne pas laisser traîner les choses. 
  • La jurisprudence. Les jurisprudences disent qu’en effet, un loyer est dû. Par contre, les juges octroient assez facilement, des durées de report de paiement. Il faut essayer de trouver un équilibre : par exemple, je vous rembourse en moins de temps que prévu, je paie mes loyers sur six mois, mais faites-moi quelques abandons en échange. Dans une médiation de ce type, nous sommes bien dans une négociation commerciale.
  • La bonne foi : un geste de bonne foi entre un commerçant et son bailleur, c’est de payer les charges et les taxes foncières. C’est important car les bailleurs, eux, doivent le payer. Il faut chercher la bonne foi.

Logo Service d'appui RH aux TPE PME L'EPEC continuera à faire connaître la Médiation des entreprises et la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux de Paris aux commerçants parisiens.

Nous pouvons aussi imaginer de produire un guide pratique de la négociation avec son bailleur (Comment créer les conditions d'un dialogue constructif avec son bailleur ?) que l'on pourrait mettre à la disposition des commerçants.   

 

 

 

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Mediation entreprises

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