La problématique des baux commerciaux est un sujet que nous suivons depuis la création de notre service en pleine crise sanitaire, d'abord sous l’angle des relations entre le locataire et son bailleur, de l’information sur les services de médiation, de conciliation, de l’analyse du modèle économique des commerçants en raison du poids que représente cette charge fixe pour les locataires.
C’est notre deuxième collaboration avec Maître Stéphane INGOLD, la première ayant porté sur les réflexes à acquérir pour négocier son loyer aux moments de la rédaction et du renouvellement du bail.
Aujourd’hui, Maître Stéphane INGOLD réalise le décryptage opérationnel des nouveaux droits rattachés aux locataires de baux commerciaux qui sont inscrits dans la loi de simplification de la vie économique du 27 mai 2026. 
Maître Stéphane INGOLD, avocat associé au cabinet Gouache, spécialisé dans la distribution
Le cabinet Gouache accompagne les enseignes et les commerçants indépendants dans la gestion de leurs travaux, dans l'acquisition de fonds de commerce, de droit au bail ou de la société qui porte la boutique. Il aide à réduire les coûts, les charges et les loyers.
Le cabinet a mis en place un testeur de loyers commerciaux pour connaître gratuitement, la valeur locative du code du commerce qui est toujours inférieure à celle du marché de l'immobilier et de la commercialisation. Et lorsqu'un commerçant entre dans les lieux, il bénéficie en tant que locataire, d'une valeur locative inférieure à celle du marché dans l'objectif de pérenniser son activité et de développer un fonds de commerce qui aura un jour une certaine valeur et qu'il pourra céder.
La loi de simplification de la vie économique a été adopté le 26 mai 2026 et promulguée au journal officiel, le 27 mai 2026.
Des dispositions concernent les baux commerciaux. 4 mesures sont favorables aux locataires et une mesure est favorable au bailleur.
Le droit de préférence du preneur et la définition du local commercial
Si un propriétaire des murs décide de vendre, le locataire du bail commercial peut exercer son droit de préférence et bénéficier d'une priorité.
La loi introduit une définition du local commercial prévoyant une activité commerciale ou de prestation de service à caractère commercial.
Les locataires d'un bureau ou d'un entrepôt ne peuvent bénéficier du droit de préférence.
Cette nouvelle définition pourrait avoir des conséquences sur le statut des baux commerciaux.
La mensualisation du loyer : la mesure phare de la loi
Avant l'adoption de la loi, le bailleur décidait ou négociait un rythme de paiement des loyers qui relevait de la liberté contractuelle (paiement d'avance ou à terme échu, paiement trimestriel et d'avance).
Quand on est commerçant, on doit avoir une trésorerie et lorsque le bailleur exige trois mois de loyer et en sus un dépôt de garantie, ces sommes sont bloquées et le commerçant n'en bénéficie pas.
Le législateur a décidé de la mensualisation des loyers.
Elle est conditionnée à l'absence d'arriéré de paiements qui n'ont pas fait l'objet d'une contestation préalable. Cela signifie que le locataire qui rencontre des difficultés de paiement doit avoir été loyal sur le plan contractuel (et non moral), c'est-à-dire avoir informé l'autre partie qu'il ne peut exécuter son obligation. Il doit avoir effectué une contestation écrite des demandes du paiement du bailleur. Le locataire qui serait en défaillance mais aurait pris soin d'en expliquer les raisons préalablement par écrit ne sera pas privé de la mensualisation des loyers. Le locataire potentiellement en infraction sur d'autres sujets du bail pourra bénéficier de la mensualisation du loyer.
Le paiement mensuel des loyers est une disposition publique. Le bailleur ne peut s'y opposer mais la loi ne précise pas si la mensualisation doit être à terme échu ou à échoir donc ce point peut être discuté entre les parties.
La mensualisation ne concerne pas les charges. La recommandation est de solliciter la mensualisation du loyer et des charges.
La demande doit être formalisée. La recommandation est de rédiger un courrier recommandé avec accusé de réception. Le bailleur sera tenu de l'appliquer pour l'échéance suivante.
La mensualisation est valable pour les baux en cours ou pour les baux à venir.
Elle est une opportunité de renouer le dialogue avec son bailleur : provoquer un échange aujourd'hui avec son bailleur est une opportunité de bénéficier des autres mesures qui ne seront pas applicables immédiatement. Vous pouvez aussi échanger sur la valeur locative si elle ne correspond pas au loyer que vous payez. Vous allez voir votre bailleur avec un avis signé sur la valeur locative et cela vous permet de négocier utilement et efficacement.
La limitation du dépôt de garantie à 3 mois
Jusqu'alors, il n'y avait pas de limite et l'on observait des abus (6 mois voire 12 mois de dépôt de garantie pour se prémunir des impayés en plus du loyer payable d'avance).
Le législateur a plafonné le dépôt de garantie à trois mois. Ce plafond est également valable pour les engagements et garanties de toute nature (caution bancaire, garantie à première demande ou les inscriptions sur le fonds de commerce). Le juge ne s'est pas prononcé sur le cumul possible des garanties parfois défendu par des avocats de bailleurs.
Cette disposition publique n'est applicable que pour les nouveaux baux.
Pour ceux dont le bail est en cours, il faut provoquer un échange avec le bailleur, éventuellement renouveler le bail par anticipation pour bénéficier de la limitation du dépôt de garantie mais vous ne pourrez pas le lui imposer si le bail est en cours. La pratique des bailleurs va évoluer. S'ils ne peuvent imposer un dépôt de garantie supérieur à 3 mois, ils vont se garantir en faisant sans doute appel aux compagnies d'assurance et ils chercheront à vous refacturer leur cotisation. Il faudra s'y opposer pour que vos charges ne soient pas exorbitantes.
En cas de mutation des locaux, le dépôt de garantie doit être transmis au nouveau bailleur.
Le délai de restitution du dépôt de garantie est de 3 mois également.
La clause "tunnel"
Dans la pratique, elle est utilisée pour contrôler l'évolution des indices afin de les contrôler à la hausse avec un plafond et à la baisse avec un plancher.
Le législateur, conscient des hausses de l'indexation, a décidé de valider ces clauses qui organisent un plafond et un plancher. Elles sont intéressantes pour le preneur et pour le bailleur.
Cette clause arrive au bon moment car les loyers vont continuer à augmenter.
La clause "tunnel" est un outil pour l'anticiper mais ne s'impose pas au bailleur. La recommandation est de se rapprocher de son bailleur pour tenter de l'obtenir, ce qui évitera des hausses de loyer significatives.
Elle pourrait fonctionner pour tout type d'indices : elle vise les loyers commerciaux mais certains ont des loyers qui augmentent eu égard à d'autres indices comme le coût de la construction dans les vieux baux.
Pour mémoire, pendant la vie du bail, le bailleur peut augmenter votre loyer mais vous pouvez le faire baisser si le déclenchement de la hausse est de plus de 25 %. Si vous mettez en place la clause "tunnel", vous pourriez avoir des difficultés à optimiser ce mécanisme.
La taxe foncière
La plupart des bailleurs refacture la taxe foncière aux locataires.
Les débats n'ont pas abouti à interdire cette refacturation mais si elle était interdite, les bailleurs augmenteraient le loyer sachant que la taxe foncière est déductible lorsqu'on calcule la valeur locative code du commerce.
L'encadrement de la clause résolutoire
La mesure est favorable aux bailleurs.
Si vous ne parvenez pas à payer votre loyer, le bailleur vous envoie une mise en demeure : "vous avez un mois pour payer votre loyer et à défaut fera jouer la clause résolutoire". Il peut même demander l'expulsion.
La loi est venue préciser un point au bénéfice du bailleur : les locataires qui paralysent les clauses résolutoires, qui demandent des délais de paiement pour payer leur loyer ne pourront le faire que s'ils apportent la preuve comptable de leur capacité à régler leurs dettes locatives et s'ils règlent le loyer courant avant la date de la première audience.
Il faudra, dans ce cas, préparer un bon dossier avec l'expert comptable pour démontrer au juge que vous méritez des délais de paiement.
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